25 апреля 2019
Права и гарантии участников долевого строительства
Проблема обеспеченности населения жильем является одной из острых социальных проблем современной России.
Каждый, кто когда-либо намеревался купить новую квартиру обязательно стоял перед выбором: купить уже готовое жилье или вложить деньги в строящееся.
Приобретение квартиры в строящемся доме выглядит предпочтительнее с точки зрения финансовый выгоды, ведь зачастую такое жилье стоит дешевле за счет отсутствия у застройщика необходимости привлечения кредитных средств, что значительно снижает затраты на строительство.
Такая форма приобретения недвижимости называется долевым участием в строительстве многоквартирных домов с целью последующего приобретения в собственность жилых помещений в них.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации в органах Росреестра и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор должен содержать в том числе:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Указанные условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства.
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
При отсутствии в договоре перечисленных условий такой договор считается незаключенным.
В соответствии с требованиями п. 1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после:
-получения в установленном порядке разрешения на строительство;
-опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства.
Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных статьей 1 Федерального закона № 214-ФЗ, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Так, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (ч. 6 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ).
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ).
Кроме того, если существенно нарушены требования к качеству объекта долевого строительства или не устранены выявленные недостатки в установленный участником долевого строительства разумный срок, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ.
В случае привлечения денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в нарушение требований, установленных указанным законодательством организация-застройщик или ее должностные лица, могут быть привлечены к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Статьей 200.3 Уголовного кодекса Российской Федерации, предусмотрена уголовная ответственность за привлечение денежных средств граждан в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ, если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) превышает три миллиона рублей.
В целях своевременного принятия мер по пресечению правонарушений в рассматриваемой сфере, восстановления нарушенных прав и законных интересов граждан, необходимо обращаться в орган, осуществляющий региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области), в правоохранительные органы, в органы прокуратуры.
Прокуратура Шалинского района
Добавить комментарий